התנאים הדרושים לרכישת דירה

0 86

הולדתם של תאומים או שלישייה, יכולה לשמש תמריץ לרכישת דירה ראשונה או לשיפור הדיור הקיים. רבים יגלו לאחר בירור ראשוני, כי מדובר במשימה מורכבת הדורשת הערכות והכנה.
מהן ההוצאות הצפויות כאשר אנו עומדים לפני צעד משמעותי שכזה, כיצד נערכים מבחינה כלכלית ובאילו מקרים החוק משרת אותנו.

זוגות רבים סבורים שדי במציאת דירת חלומותיהם כדי להכניס את היד לכיס, אולם על מנת להגשים חלומם עליהם לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת הדירה, העלולות לגרום לביטול העסקה ולעתים אף להוביל למצוקה כלכלית.
על מנת לפעול בצורה אחראית ושקולה ראוי לבחון מראש בכל עסקה אליה שואפים להכנס, מה הן אותן הוצאות הכרוכות ברכישת הדירה הנכספת.

להלן ניתוח המשמעות הכלכלית של רכישת דירה שעלותה 2.5 מיליון ש"ח.
א. דמי תיווך – עלולים להגיע עד לסך של 2% בצירוף מע"מ משווי הדירה – במקרה הנ"ל מדובר על מקסימום של 59,000 ש"ח.
ב. שכ"ט עו"ד – בדר"כ נע בין 0.5%- 1% בצירוף מע"מ משווי הדירה. במקרה הנ"ל – מדובר על תשלום מקסימאלי של 29,500 ש"ח.
ג. עלות פתיחת תיק משכנתא –כ-2,000 ש"ח (תלוי בבנק ולמו"מ המתנהל).
ד. מס רכישה – דירת מגורים יחידה:
• על שווי דירה עד 1,568,800 ש"ח – לא יחול מס רכישה (שיעור של 0%).
• על שווי הדירה שמעבר ל- 1,568,800 ש"ח ועד לסך של 1,860,790 ש"ח יחול מס רכישה בשיעור של 3.5%.
• על שווי הדירה שמעבר ל- 1,860,790 ש"ח עד 4,800,605 ש"ח-יחול מס רכישה בשיעור של 5%.
• על שווי דירות יוקרה ששוויין מ- 4,800,605 ש"ח עד 16,002,015 ש"ח- 8% ומעל 16,002,015 ש"ח- 10%.
ה. מס רכישה בדירה שניה – על שווי דירה עד 4,800,605 ש"ח- יחול מס רכישה בשיעור של 8% ומעל סכום זה יחול מס רכישה בשיעור של- 10%.

חשוב לדעת כי כאשר לאדם ישנו חלק יחסי בדירה (מעל שליש) או שהנו בעל דירה, הרי שרכישת דירה אחרת תחשב דירה שניה ובעקבות כך, יחולו שיעורי מס הרכישה הגבוהים.
בדוגמא שלנו – יעמוד מס הרכישה על 42,180 ש"ח ככל שזו דירה יחידה :עד שווי המדרגה הראשונה – אפס, במדרגה השניה 10,220 ש"ח ובמדרגה השלישית 31,960 ש"ח. במידה ומדובר ברכישת דירה נוספת (יש דירה/חלק מדירה אחרת העולה על שליש) – מס הרכישה יעמוד על 200,000 ש"ח (!!!).
ו. שיפוצים בדירת יד שניה – החלפת אינסטלציה וחשמל, צבע, עבודות גבס, מטבח ועוד כיד הדמיון – יכול לנוע החל מ-10,000 ש"ח על טיפול קוסמטי וכלה במאות אלפי שקלים.
ז. ברכישת דירה חדשה מקבלן – יש להוסיף שכ"ט עו"ד מטעם הקבלן (עלול להגיע ל-1.5% משווי הדירה בצירוף מע"מ כחוק – במקרה זה 44,250 ש"ח).
ח. ברכישה מקבלן יש לתקצב גם תוספת עלות לקבלן עבור כל שינוי – לדוגמא: לכל נקודת חשמל יש להוסיף כ-350 ש"ח, בנוסף על השקעה במזגנים, מטבח, שיש, כיורים וארונות, תאורה וכיו"ב – מאות אלפי שקלים.
ט. אגרות שונות לטאבו ועלות יפוי כח נוטריוני לטובת הבנק (עלול להסתכם יחד בכ-1,000 ש"ח).

ניכר כי מחירה של אותה דירה שעלותה 2.5 מיליון עלול להסתכם בתוספת של כחצי מיליון ש"ח, אשר מחייבים התארגנות טובה במימונם, או בשינוי חשיבתי במטרה לרכוש דירה בתקציב נמוך יותר.
הרפורמה בחקיקה בנושא רכישת דירה החלה משנת 2014 ומטרתה למעשה, מניעת השקעה באמצעות דירות ללא תשלום מס ובמקביל מיסוי של דירות יוקרה.
פועל יוצא הוא כי בכל רכישה או מכירה של דירה שאינה דירה יחידה של בני הזוג יש שיעורי מיסים עצומים ובפרט במכירה על דירה נוספת/דירת המיועדת להשקעה, יש לשלם מס שבח בשיעורים של עד 25% מהרווח (שווי הרכישה מול שווי המכירה).
נוכח כל ההוצאות שלעיל ניתן להבין שיש לבצע תכנון מראש טרם מכירה או רכישה של דירה לגבי מחיר הדירה והעלויות הנלוות לעסקה, לרבות תכנון מס ו/או גיוס מקורות מימון.
המקורות הפוטנציאליים הנם: חסכונות של הרוכשים, עזרה מבני משפחה ו/או נטילת הלוואה המובטחת במשכנתא.
כיום שוק המשכנתאות פתוח לתחרות ע"י בנקים וחברות ביטוח המתחרות ביניהן על לבם של הלווים – ולמעשה ניתן לנהל עמם מו"מ להטבת תנאי המשכנתא – אם בקיצוץ עלויות פתיחת התיק ואם בשיפור הריביות המוצעות.
ישנן משכנתאות בתנאים טובים לזכאים, אולם כיום קשה להחשב זכאי עפ"י משרד הבינוי.

הואיל ועולם המקרקעין הוא מורכב ועלול להיות סבוך, מומלץ להיות מיוצג על ידי עורך דין מומחה בתחום, גם כאשר רוכשים דירה מקבלן.
מה עושים אלו שאינם מסוגלים לגייס הכספים לרכישת דירת החלומות? אפשרות אחת היא רכישת דירה קטנה שעלותה הנה במסגרת התקציב הריאלי – והשכרתה ובו זמנית שכירת דירה גדולה יותר המתאימה למידותיה ולצרכיה של המשפחה. באירופה אחוז האוכלוסיה של רוכשי הדירות נמוך משמעותית ושם מקובל לשכור דירה, גם מבלי לרכוש דירה להשקעה. בישראל הלך הרוח שונה והנטייה היא לרכוש דירה/דירות חרף המחירים הגבוהים.

אסנת גולדשמידט – עורכת דין ומגשרת בדיני משפחה, ירושה ומקרקעין
www.sgl-law.co.il

מעוניינים לשוחח עם אסנת? היכנסו לדף המומחים שלנו

You might also like More from author

Leave A Reply

Your email address will not be published.